Порядок действий при регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Продажа и покупка недвижимости – трудоемкий процесс, требующий средств, времени и нервов. В статье изложена информация о порядке действий и необходимых документах при оформлении договора купли-продажи жилья.

Прежде чем произвести регистрацию сделки купли-продажи недвижимости , необходимо проверить юридическую чистоту объекта.
1. Проверка собственников жилья:
-анализ психического и физического здоровья продавца — если у него, к примеру, есть психическое расстройство или алкозависимость, то возможна инициация судебных разбирательств по оспариванию сделки как недействительной;
-анализ числа правообладателей жилья: если между собственниками возникнет конфликт, то возможно оспаривание сделки на основании ст. 250 ГК РФ;
-наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире (в органах опеки необходимо подтвердить выдачу разрешения на продажу);
-анализ отношений владельцев жилья с правоохранительными органами (чтобы минимизировать риск исчезновения продавца после получения авансового платежа).

2. Проверка объекта недвижимости:
-сведения о проведенных перепланировках, реконструкциях, возможности сноса здания, состоянии имеющихся коммуникаций;
-подлинность правоустанавливающей документации (выписки из Росреестра, БТИ, паспортного стола);
-нахождения жилья в залоге у кредитного учреждения и др.

Покупатель имеет право получить от владельца жилья:
•выписку из домовой книги с указанием количества людей, прописанных в квартире, датах их выписки;
•справки из НД и ПНД на каждого из них;
•кадастровый паспорт с отображением перепланировок.

После успешной проверки продавцов и объекта недвижимости можно изучить договор купли-продажи. В нем должны быть указаны адрес на конкретном участке земли или в составе другого объекта недвижимости, вид недвижимости, его фактическая площадь и назначение; цена, включая стоимость участка земли и прав на него (за весь объект либо за 1 кв. метр); сведения о каждом собственнике, о порядке их выписки.

Затем покупателем предоставляются следующие документы:
•паспорт;
•свидетельство о браке (в случае, если покупатель женат);
•согласие мужа/жены на заключение договора (если жилье покупают в единоличную собственность);
•договор ипотечного кредитования или иной кредитный договор (если жилье приобретается с использованием ипотеки, жилищного сертификата, маткапитала или субсидии), закладная или др.

Если весь пакет документов собран, история квартиры и ее владельцев проверена, а в договоре купли-продажи не выявлено «подводных камней», можно его подписывать и производить оплату за объект недвижимости. Если она вносится наличными, необходимо получить от продавца расписку в получении средств.

Сделка должна заключаться в переговорной комнате банка с депозитарием, выбранном обеими сторонами. Если используются ипотечные средства, то сделка заключается в банке, который выдал кредит. Осуществляется подписание договоров аренды ячеек, куда кладут средства до окончания процесса регистрации по переходу прав собственности в Росреестре. Это необходимо, чтобы обеспечить безопасность для продавца и покупателя.

В тот же день документы необходимо предоставить в Росреестр, в присутствии представителя этой организации следует подписать заявление на регистрацию договора. Покупатель получает расписку с полным перечнем документов, а также определением даты их возврата (это занимает от 1 до 4 недель).

На финальном этапе осуществляется подписание акта приема-передачи объекта, после этого сделку считают полностью завершенной.